Kan de Coronacrisis aanleiding zijn tot huurprijsverlaging of ontbinding van de huurovereenkomst?

De uitbraak van het Coronavirus laat diepe sporen na voor veel ondernemers. Vooral ook ondernemers in de horeca worden diep getroffen door de overheidsmaatregel dat alle horecagelegenheden vanaf 15 maart 2020 met ingang van 18.00 uur op last van de overheid moesten worden gesloten en voorlopig in elk geval tot 1 juni 2020 gesloten zullen moeten blijven.

Kom ik in aanmerking voor huurprijsvermindering?

Bij de beantwoording van deze vraag speelt een rol of u bijvoorbeeld een winkel huurt of een restaurant. Voorts is van belang welke bepalingen in uw huurcontract zijn opgenomen en, in vervolg daarop, of een beroep op huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten. Als dit niet het geval is, dan is het voor u als huurder mogelijk om huurprijsvermindering te vragen. Maar wat is de juridische grondslag hiervoor?

Overmacht

U zou zich kunnen beroepen op overmacht. Maar van overmacht is in juridische zin niet snel sprake. Zelfs van een zo ingrijpende en onverwachte omstandigheid als de Cornacrisis kan in beginsel niet worden aangenomen dat dit een beroep op overmacht in juridische zin rechtvaardigt. Vaak komen dergelijke omstandigheden, ook al zijn ze uniek, voor rekening en risico van een huurder. Het staken van de huurbetaling op grond van overmacht zal dan ook waarschijnlijk niet succesvol uitpakken.

Onvoorziene omstandigheden

Niet elk gehuurd pand is een horecagelegenheid. Indien het een horecapand betreft, kan een huurder weinig ondernemen tegen de overheidsmaatregel om de horecagelegenheid tot 1 juni 2020 vanwege het Coronavirus te sluiten. In dat geval kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6: 258 BW. Stel u sluit uw winkel, maar dat is op dit moment nog niet op last van de overheid. De wet geeft bij een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden de mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen aan de rechter of huurprijsvermindering. U kunt dit natuurlijk ook eerst aan uw verhuurder verzoeken. De omstandigheden van het geval zullen moeten uitwijzen of de rechter hier in mee gaat. Indien u bij de rechter uit komt, ligt ontbinding van de huurovereenkomst niet direct voor de hand, omdat het Corona-virus niet zal leiden tot de blijvende onmogelijkheid om van het gehuurde het genot te hebben. Huurprijsvermindering ligt dan meer voor de hand omdat de rechter de mogelijkheid heeft om het huurcontract op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen. Dat kan zelfs met terugwerkende kracht. De rechter heeft ook de bevoegdheid om de (betalings-)verplichtingen van de huurder tijdig wegens onvoorziene omstandigheden op te schorten. Indien het huurcontract niet voorziet in een risicoverdeling, is aan te raden om de verhuurder of de rechter te verzoeken om op basis van risicoverdeling, eventueel met terugwerkende kracht vanaf 15 maart 2020,het moment van de eerste maatregelen van het kabinet in verband met het Corona-virus, 50% van de huur te mogen betalen. Immers beide partijen treft geen verwijt voor de ontstane situatie. Dat geldt vooral ook voor de horeca-sluiting. Deze geeft de ondernemer immers in zijn algemeenheid niet of nauwelijks mogelijkheden om de schade te beperken.

Advies nodig?

Kötter Advocatuur helpt u verder

Heeft u vragen op het gebied van arbeidsrecht, ambtenarenrecht of ondernemingsrecht, neem dan gerust contact met ons op of maak gebruik van de button.

Lees hier meer over het coronavirus

X